隨著“國八條”的出臺和南昌限購令細則的落地，住宅投資與外地戶籍購房正式進入“限購限貸”時代。二套房最低6成首付，利率上浮10%，第三套禁貸;非本地戶籍累計一年納稅社保證明，禁止購買第二套。諸多住宅調控政策讓受限人群不得不另尋他法，于是不受限購限貸令制衡的商住公寓類項目開始進入人們的視野。如何區分哪類項目不限購不限貸?搜房商用頻道為您詳細解答。不限購--40年、50年產權非住宅類項目目前市場上在售的商住公寓項目，大多以住宅的面貌示人。那么購房者們如何區分哪些項目不限購呢?答案就是--產權年限。眾所周知，自2004年至今，國家所有的房地產調控政策均針對70年產權的住宅。而那些在商業服務業、工業、公建用地上建造的40、50年產權非住宅項目，則不在大多數調控政策的制衡范圍內。“津十條”對本地戶籍家庭第三套房、外地戶籍第二套房的禁購，以及外地戶籍購房要求提交累計一年納稅社保證明，這些限制，在購買商住公寓的時候均無需顧慮。隨著《物權法》的頒布，人們開始逐漸消除了對產權年限的疑慮。因此非住宅類項目產權年限短于住宅，這一現狀也慢慢開始獲得購房者的認可。然而情況也有例外--某些住宅產權項目，由于爛尾或開工延遲的原因，在交付購房者是往往產權年限已經大大少于70年。因此購房者們在分辨房地產項目是否受限購令管制時，仍需搞清楚所購項目的產權年限究竟是“上限40、50年”，還是“剩余40、50年”。不限貸--不限套數和戶籍，首付5成，基準利率上浮10%相對于住宅信貸政策的多變，國家對于寫字樓、商鋪、商住公寓等非住宅項目的信貸政策十相對穩定--最低首付5成，基準上浮10%的利率，最長貸款年限10年。非住宅類項目的貸款政策，在2010年以前，是絕對不如住宅信貸政策優渥的。但是相比當前二套房實施6成首付，基準上浮10%-20%的利率以及第三套禁貸，非住宅項目享受的貸款政策便顯得更有優勢了。低首付，不限戶籍、不限貸款套數--這樣的條件，使得投資型購房者，或因貸款次數較多而被誤傷的改善型剛需，對商住項目趨之若鶩。而項目所適用的貸款政策是否統一為“最低首付5成，貸款利率基準上浮10%，最長貸款年限10年”，則成為判斷它是否限貸的主要依據。限貸不限購--弄巧成拙的“擦邊球”商住公寓不是70年產權的住宅，因而不受住宅調控的約束，避開了國家對外地戶籍購房者，以及家庭第二套、第三套三套房的限購和限貸;但與此同時，由于非住宅類項目的貸款政策不因購房者是初次購房和貸款而有所優惠，因而也只能按照最低首付5成，基準上浮10%利率，最長貸款年限10年的統一條件辦理。然而事情總有例外。少數商改住公寓項目立項初期，在與開發商的合作銀行中是按照住宅備案，于是適用住宅的信貸政策。因而雖是40、50年產權的非住宅項目，購買它的初次置業者卻也能夠享受首付3成利率打折的待遇。2010年，樓市雖經歷“4
