如果房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，明年房價上漲10%，現(xiàn)在你決定出售房產(chǎn)，你能賺多少利潤？ 房子上漲了10%。 房子現(xiàn)在的價格是33萬元。 出售后，您需要償還銀行貸款20萬元和貸款利息2000元。 你還剩元。 因此，你的收入是28000元。 人民幣，這項投資的年化利率達(dá)到了28%，是一筆相當(dāng)不錯的投資。 在自由市場經(jīng)濟體制下，誰能熟練運用杠桿進(jìn)行投資，誰就能獲得非常好的回報。 為了體現(xiàn)杠桿的優(yōu)勢，我們假設(shè)有兩個人參與游戲。 他們是不加杠桿買房投資的A，和使用杠桿買房投資的B。 他有30萬元，打算投資房產(chǎn)，因為他相信房產(chǎn)未來有望升值。 A沒有貸款就買了一套價值30萬元的房子。 條件更差。 他擁有20萬元，打算投資房地產(chǎn)。 和A一樣，他認(rèn)為房產(chǎn)未來有望增值，于是他以自己的商品房為抵押，向銀行借了40萬元。 按照協(xié)議1貸款利率規(guī)定，B以3：1的杠桿比例購買了兩套房子，共計60萬元，其中他只有20%的股權(quán)。 一年后，正如兩人A所預(yù)料的那樣，房子的價格上漲了10%。 現(xiàn)在兩個人同時出售他們擁有的房產(chǎn)。 兩個人的利益是多少？ 我們先來看一下A的收入。 A投資30萬元買了房子。 沒有杠桿，一年后他賣掉房子就能拿到33萬元。 因此，A的收入為3萬元。 本次投資的年化利率為10%。 我們來看看B的收入。 B出資20萬元買房，通過杠桿買了兩套房子。 一年后，他賣掉兩套房子就可以拿到66萬元。 乙還清銀行貸款40萬元，利息4000元后，可獲得25.6元。 因此，B的收入為56000元，B的投資年化收益率為28%。 通過對比發(fā)現(xiàn)，B本輪投資的投資收益是A的。 多了26000元，雖然B只用了20萬元。 這就是杠桿的優(yōu)勢。
在股票市場上，我們經(jīng)常看到人們通過資金配置來買賣股票。 有時人們使用的資本配置是其凈資產(chǎn)的20倍。 這在股票市場上是很常見的事情。 股市好的時候，比如牛市，大家躺著都能賺錢。 因為杠桿的作用，你加的杠桿越高，決定了你能比別人賺更多的錢，但是市場不好。 當(dāng)你遇到熊市時，你會損失更多，甚至?xí)プ约旱乃袡?quán)益。 這意味著羊丟了，你需要付出代價。 很多人認(rèn)為，通過杠桿，股市可以更快上漲。 財富放大就是人們常說的馬太效應(yīng)。 馬太效應(yīng)是新約馬太福音中的一個故事。 它講述了一個故事，講述了一位國王臨行前給了他的三個仆人每人一塊銀子的故事。 他對他們說：“你們?nèi)マk事吧，等我回來就來看我。” 國王回來后，第一個仆人說：“主人，您給我們的一錠銀子，我已經(jīng)賺了十錠銀子了。” 國王獎勵他10座城市。 第二個仆人報告道：“主人，您給我的一錠銀子，我賺了五錠。” 于是國王賞賜他5座城池。 第三個仆人報告道：“主人，您給我的那一錠銀子，我一直用手帕包著，我怕丟了，所以一直沒有拿出來。” 于是國王下令把第三個仆人的銀錠拿走。 獎賞第一個仆人說：“凡是小的，都從他那里拿走，凡是多的，都給他，越多越好。” 這就是馬太效應(yīng)。 對于股票市場的投資也是如此。 即使投資回報相同，一個人比別人多投資10倍，他的收入也會多10倍。 談?wù)撏顿Y是每個人都熱衷的話題，因為每個人都渴望通過投資來改變自己。 情況，讓您的生活環(huán)境更加美好、更加舒適。
為什么很多人喜歡在投資中增加杠桿？ 從之前的游戲事實我們知道，投資者可以通過杠桿獲得更大的回報。 與銀行定期存款相比，他們從投資中獲得的回報非常有吸引力。 這就是為什么許多人熱衷于在投資中增加杠桿的原因。 前不久我在報紙上看到的一個例子是，1977年，一個年輕人存了400元。 這個年輕人非常健忘。 他已經(jīng)忘記這件事33年了。 33年后，這400元錢產(chǎn)生了。 扣除中間年份需要繳納的2.36元利息稅后，他只能連利息提取835.82元。 這400元在當(dāng)時已經(jīng)算是一筆巨款了，可以買一套相當(dāng)不錯的房子了。 如果他這樣做的話，以今天的眼光來看，房子可能價值100萬元、200萬元。 由于健忘，導(dǎo)致他錯過了一次致富的機會。 現(xiàn)實中，這樣的人還有很多。 不是因為他們健忘，而是因為他們把錢存在銀行更有安全感，因為銀行畢竟是國家的。 在銀行保險法實施之前，至少大多數(shù)人是這么認(rèn)為的。 銀行保險法實施后，情況有所不同。 銀行可以破產(chǎn)。 如果破產(chǎn)，存款超過50萬元的客戶最多只能獲得50萬元的賠償，最終由保險公司根據(jù)銀行保險法執(zhí)行。 如果存入100萬元，則同一銀行只能獲得50萬元的賠償限額。 那些把錢存入銀行的客戶并不知道銀行也是以杠桿為基礎(chǔ)運作的。 客戶把錢存入銀行，就等于把錢貸給銀行，銀行可以自由使用這筆錢，并按照國家基準(zhǔn)利率向您承諾回報。 在執(zhí)行過程中，他們通過貸款來保證您的利益。
保險公司給銀行提供擔(dān)保，而且還加杠桿。 銀行投保后，需要繳納保費。 每家銀行的保費都不同。 例如，一些本地銀行往往需要支付較高的保費，而對于四大銀行來說，他們支付的保費會相對較小。 如果所有銀行都倒閉，這只是一個類比。 事實上，保險公司沒有那么多錢來賠付，但這種現(xiàn)象根本不會發(fā)生。 銀行不是有可能倒閉嗎？ 當(dāng)然不是。 個別銀行有可能倒閉，但不會出現(xiàn)集中銀行倒閉。 這也是保險公司的期望。 我們知道，銀行吸收的錢通常是貸給大企業(yè)、房地產(chǎn)公司、地方特色產(chǎn)業(yè)等。當(dāng)國民經(jīng)濟整體下滑時，比如企業(yè)經(jīng)營虧損、房地產(chǎn)下滑、特色產(chǎn)業(yè)不景氣，導(dǎo)致銀行無法收回借出的錢。 ，甚至收回、出售后，貸款損失也得不到補償。 這個時候，銀行業(yè)就會出現(xiàn)金融危機。 資不抵債的小銀行將面臨破產(chǎn)。 那些沒有資不抵債的大型銀行將在這場金融危機中幸存下來。 。 銀行業(yè)將在這次金融危機中受到震動。 對于那些在危機中幸存下來的銀行來說，經(jīng)營良好的銀行將繼續(xù)存在，而經(jīng)營不穩(wěn)定的銀行將面臨淘汰。 市場的選擇機制就是這樣。 雖然它不像自然選擇那樣血腥，但它卻是無情的。 銀行業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟的發(fā)展密不可分。 長期來看，我國經(jīng)濟增長呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢。 當(dāng)然，這與國家的宏觀調(diào)控密不可分。 為了刺激新的經(jīng)濟增長點，國家非常重視一些新興產(chǎn)業(yè)，特別是能源產(chǎn)業(yè)，而銀行家的嗅覺也非常敏銳。 他們還將優(yōu)先向新興產(chǎn)業(yè)提供貸款。 能源產(chǎn)業(yè)是國家主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 一方面支持經(jīng)濟發(fā)展，另一方面獲得效益。 可謂一石二鳥。
在未來的銀行市場博弈中，我相信，那些關(guān)注國家政策調(diào)整方向、不斷調(diào)整貸款策略的銀行，能夠在全球經(jīng)濟下滑的情況下渡過金融危機，而那些不關(guān)注國家政策調(diào)整方向的銀行，能夠在金融危機中生存下來。國家政策調(diào)整仍會向傳統(tǒng)銀行放貸。杠桿原理，在沒有發(fā)展優(yōu)勢的行業(yè)，這樣的銀行遲早會被債務(wù)拖垮。 在社會發(fā)展過程中，金融危機可以認(rèn)為是社會調(diào)節(jié)機制不完善、某些社會矛盾日益尖銳的表現(xiàn)。 當(dāng)社會某些尖銳矛盾集中爆發(fā)時，就會發(fā)生金融動蕩。 因此，可以說，金融危機是在社會不發(fā)達(dá)、不穩(wěn)定的情況下爆發(fā)的。 我們不能忘記的2008年金融危機就是一個很好的例子。 造成這場危機的原因是社會矛盾日益突出。 一方面是資本過剩，另一方面是社會上大量制造商的生產(chǎn)過剩。 而且消費嚴(yán)重不足。 消費不足意味著經(jīng)濟發(fā)展的成果被少數(shù)人控制，導(dǎo)致少數(shù)富人非常富有，而大多數(shù)窮人無錢可用。 這本身就是一個社會矛盾。 那些沒錢的窮人還需要生活，買房，想要體面，買車，他們的孩子有的需要上大學(xué)杠桿原理，有的需要看醫(yī)生，這些都要花錢，但是窮人沒有那么多錢，只能借錢花。 開銀行的資本家為了刺激消費，在消費-貸款-消費的循環(huán)中獲得更多的財富，把錢借給窮人消費。 窮人拿到錢后就買房子。 當(dāng)經(jīng)濟衰退時，房價下跌，窮人的資產(chǎn)縮水，變成負(fù)資產(chǎn)，不足以償還貸款。 銀行賣掉房子后，收回的錢仍然無法償還本金。 銀行巨額賬面損失導(dǎo)致資金流動中斷，銀行被迫申請破產(chǎn)。 。
為了應(yīng)對這次金融危機，美國政府采取了量化寬松政策，這實際上就是瘋狂印鈔。 紙幣的過度發(fā)行會帶來通貨膨脹效應(yīng)，物價上漲，紙幣貶值，窮人手中的錢進(jìn)一步減少。 為了應(yīng)對這場危機，我國也沒有閑著，推出了四萬億計劃，這直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲。 金融危機后，房地產(chǎn)泡沫越來越大。 與此同時，其他方面的商品價格也不斷上漲，比如生姜、大蒜和綠豆，所以民間流傳著這樣的笑話：“姜是你的軍隊，大蒜是你的狠，豆子是你的狠”。樂趣”。 2015年、2016年這兩年，為了穩(wěn)定局勢，銀行業(yè)不會重蹈覆轍，資金流也不會再大量流向樓市。 這兩年，民間融資擔(dān)保公司流失事件最多。 為什么會發(fā)生這種情況？ 什么樣的情況呢？ 銀行對房地產(chǎn)市場采取緊縮政策的主要原因是，近年來房地產(chǎn)市場的泡沫越來越大，隨時都有崩潰的可能。 如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)集中崩盤，銀行資金就無法安全放心退出，這種情況還會再次發(fā)生。 引發(fā)金融危機。 為了讓項目繼續(xù)下去，房地產(chǎn)市場的大佬們不得不求助于融資擔(dān)保公司或者私募基金。 大佬們從這些金融機構(gòu)借錢。 約定的利率為每年 3 美分。 這就是大佬和融資擔(dān)保的關(guān)系。 公司或私募基金組織之間有協(xié)議，融資擔(dān)保公司或私募基金組織與客戶之間也有利率協(xié)議，因為他們需要籌集資金。 假設(shè)給客戶的約定利率為2美分，這無疑增加了融資擔(dān)保公司的成本。 或者說私募基金組織的財務(wù)杠桿。 由于財務(wù)杠桿過高，當(dāng)房地產(chǎn)市場低迷時，大老板們即使賣掉房子也無法償還融資擔(dān)保公司或私募基金機構(gòu)的錢。 最后，這些融資擔(dān)保公司或者私募基金因為無法支付客戶的利潤而無??奈出逃。
過度使用財務(wù)杠桿會產(chǎn)生非常嚴(yán)重的后果。 我們將通過私募基金組織和公募基金組織來模擬這方面的博弈事實。 同一個城鎮(zhèn)，有一家私募基金組織A和一家公募基金組織B。為了吸收資金，私募基金組織A向客戶承諾的利息就是利率。 國際貨幣基金組織具有相同的融資環(huán)境。 假設(shè)他們將籌集的所有資金投資于房地產(chǎn)。 如果房地產(chǎn)價格下跌，B在變現(xiàn)客戶資金方面將具有優(yōu)勢。 A的情況不會那么好。 A較高的融資成本無意中推高了財務(wù)杠桿，相應(yīng)的風(fēng)險也隨之增加。 與這兩家基金機構(gòu)相比，銀行更有優(yōu)勢，業(yè)績也更穩(wěn)定。 他們更有能力在這場資本游戲中獲勝。
